La Vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation
(viager occupé sans rente)
et
la Nue-Propriété
La vente avec réserve d’usage et d’habitation et la nue-propriété sont deux types de transactions viagères alternatives au viager et à la vente à terme.
Ces deux formes de démembrement de propriété ont des similarités mais aussi des différences que nous allons vous détailler ci-après.
Elles ont depuis quelques années de plus en plus “le vent en poupe”.
La Vente avec Réserve du Droit d’Usage et d’Habitation
La vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation (pouvant aussi être appelée “viager occupé sans rente”) est relativement similaire à une vente en viager occupé.
La principale différence, entre ces deux types de ventes démembrées, se situe dans le fait que la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation est en fait “un viager occupé” dans lequel il n’y a pas de rentes perçues.
En contrepartie, le bouquet perçu à la signature de l’acte auprès du notaire sera bien évidemment beaucoup plus important que dans le cadre d’un viager occupé “classique” (le bouquet étant non-imposable au contraire des rentes viagères, cela peut s’avérer être une option intéressante pour les vendeurs sur le plan financier) puisqu’il n’est pas assorti d’une rente.
Quelles sont les particularités de la VENTE AVEC RÉSERVE DU DROIT D’USAGE ET D’HABITATION ?
- Le vendeur n’aura plus à payer la taxe foncière, laquelle incombera désormais à l’acheteur (sauf la taxe sur les ordures ménagères qui sera remboursée à l’acquéreur par le vendeur).
- Dans les cas applicables, le vendeur, n’étant plus considéré comme propriétaire du bien, n’aura plus que les charges locatives à sa charge. De même, la responsabilité des gros travaux de copropriété (comme un ravalement de façade ou des travaux d’étanchéité, etc.) incombe à l’acquéreur.
- Il s’en suivra une diminution du coût de la police d’assurance du vendeur car son statut sera équivalent à celui “d’un locataire” ou “d’un occupant”. De son côté, l’acquéreur devenu propriétaire sera assuré comme “propriétaire non occupant”.
- Le vendeur ne peut pas louer le bien qu’il occupe compte tenu qu’il a uniquement un droit d’usage et d’habitation (ce n’est pas un droit de propriété mais “un droit d’habiter” qui lui est propre : ce droit ne peut être cédé ni loué). Néanmoins, en cas de départ anticipé “volontaire” du vendeur, une indemnité de libération anticipée lui sera versée par l’acquéreur en contrepartie de la remise des clés.
La Nue-Propriété
La nue-propriété est très proche de la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation dans son fonctionnement.
La différence majeure se situe sur un point particulier, en cas de départ anticipé ou temporaire du bien, le vendeur (ou usufruitier) peut décider de le louer et ainsi percevoir les loyers pour lui-même.
L’autre dissemblance que l’on peut relever avec la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation s’analyse dans le fait que l’usufruit et la nue propriété sont des droits de propriétés distincts alors que dans la vente avec réserve du droit d’usage d’habitation, le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation n’a pas un droit de propriété mais uniquement “un droit d’habiter”.
Quelles sont les spécificités de la NUE-PROPRIÉTÉ ?
- Le vendeur continue à payer la taxe foncière (car il se réserve la possibilité de louer le bien et donc d’en tirer “les fruits”).
- Le vendeur reste redevable des charges “dites d’entretien” et “des travaux d’entretien”.
- L’acquéreur paie les travaux au sens de l’article 605 et 606 du Code civil.
- Le vendeur sera assuré comme usufruitier (ou comme non occupant en cas de location du bien par le vendeur) et l’acquéreur comme propriétaire non occupant.
- La nue-propriété peut être temporaire ou à vie.
A noter : l’absence de rentes viagères rend la vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation et la nue-propriété finançable par emprunt bancaire.
